Mon propriétaire me demande de payer des travaux : a-t-il le droit ?

La réponse à cette question tout simplement… « ça dépend ». En effet, la responsabilité de chacun·e varie en fonction de la nature des travaux à entreprendre. Certaines rénovations sont à la charge du locataire. D’autres font partie des obligations du bailleur. 

La loi du 6 juillet 1989 stipule que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ». Autrement-dit, le propriétaire doit impérativement louer un logement décent et en bon état. Les réparations importantes ou structurelles qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire sont généralement à la charge du bailleur.

Le locataire, de son côté, doit s’occuper du maintien en l’état du bien dont il ou elle a la jouissance. Sa mission est de prévenir les dégradations du logement. Au moment de l’état des lieux de sortie, il se doit de remettre un bien en bon état.

Qui dit « location » ne dit donc pas absence d’obligations. Aussi, si vous profitez d’un toit sur la tête (en échange d’un loyer), vous êtes tenu·e d’en prendre soin et de ne pas en faire le décor d’une scène de film d’horreur.

Le locataire doit, par exemple, maintenir les plafonds, murs et cloisons du logement propres. Il doit également réaliser les petites réparations suivantes :

Qu’il s’agisse du jardin, de la plomberie ou encore des huisseries, un mot d’ordre pour le locataire : l’entretien ! C’est ce que l’on appelle les réparations locatives. Grosso modo, il s'agit de l'entretien courant et des petites réparations qui sont à la charge du locataire pendant toute la durée de son bail.

Tous les travaux qui ne sont pas à la charge du locataire sont donc… À la charge du propriétaire ! Ce qui implique donc : 

Au regard de la loi, le propriétaire est donc tenu de gérer les travaux lourds. Pour plus de précisions, découvrez ce que cela peut impliquer…

Ce type de travaux incombe effectivement au propriétaire. Il peut s’agir d’un remplacement total d’un système de chauffage trop ancien ou tout simplement un changement pour installer un type de chauffage plus écologique (des panneaux solaires thermiques pour l’eau chaude sanitaire par exemple).

Le propriétaire est responsable de l’entretien ou la rénovation de la plomberie notamment. Il est toujours conseillé de faire appel à des professionnels y compris pour les matériaux, néanmoins, il est aussi possible de se procurer les matériaux soi-même pour ensuite laisser les professionnels s’occuper des travaux de votre maison. Le remplacement du cumulus est également à la charge du propriétaire. Le gros œuvre de manière générale est à la charge de celui-ci.

Tout comme la plomberie, la ventilation permet une meilleure salubrité de l’appartement ou de la maison. Il est donc important de la rénover si nécessaire. Et c’est aussi au propriétaire de le faire.

Une installation électrique défaillante peut s’avérer extrêmement dangereuse pour le locataire voire pour les voisin-e-s en cas d’accident. Aussi, ce type de rénovation doit être pris très au sérieux par les propriétaires. De plus, la mise aux normes de l’électricité sur un appartement ancien est indispensable. Pour un logement dit nouveau, elle ne nécessitera pas une mise aux normes en profondeur en principe.

Ici il s’agit d’un gros chantier parfois demandé par la copropriété. Lorsque c’est le cas, ce type de rénovation peut être reportée sur les charges payées avec le loyer et donc à la charge du locataire. Néanmoins, la plupart du temps, c’est à la charge du propriétaire.

☝️ La mise en location d’un habitat indigne est strictement interdite ! Autrement, on peut être qualifié de marchand de sommeil. Le propriétaire est alors passible de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 euros d'amende.

Par ailleurs, le locataire n’a pas la possibilité de s’opposer à la mise en œuvre de ces travaux. Néanmoins, s’il s’agit d’une rénovation lourde et que le logement est difficilement habitable et devient un véritable chantier pendant un temps supérieur à 21 jours, il vous est possible de demander une baisse temporaire des loyers (ça vaut toujours le coup de demander 😊).

Et si l’intérieur de votre logement devient totalement inhabitable, alors vous pouvez résilier votre bail de location sans préavis.

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Le propriétaire est également en charge des travaux d’isolation du logement. Si le logement est dangereux ou insalubre, il peut par exemple être tenu de procéder à quelques rénovations incontournables.

La performance énergétique du logement est également une donnée importante (et vous savez à quel point, chez Ekwateur, ça nous tient à cœur 😉). Non seulement c’est important pour l’écologie et ça l’est également pour votre portefeuille (c’est un excellent guide pour savoir vers quel type de logement se tourner) ! De plus, à terme, il ne sera plus possible de louer un bien ayant une étiquette énergie les classant E, F ou G.

Aussi, opter pour des fenêtres à double vitrage au lieu de simple permettra de mieux isoler l’habitation et donc de faire baisser le coût de la facture et permettra aussi de réduire vos dépenses énergétiques.

Idem pour les portes, il peut être intéressant d’en choisir des plus isolantes pour maintenir une bonne température dans l’appartement. Vous pouvez également changer le revêtement de sol afin qu’il soit plus isolant et maintienne mieux la température (et par ailleurs si vous aimez marcher pieds nus, c’est toujours plus agréable sur un sol plus chaud 😉).

L’isolation de la toiture n’est pas à négliger. Lorsqu’elle est trop abîmée, les déperditions de chaleur deviennent de plus en plus importantes et elle peut également perdre une partie de son étanchéité (non, ce n’est pas une bonne méthode si vous souhaitez une piscine intérieure 😉). Il est donc préférable de s’en occuper rapidement.

Pour réaliser un projet de rénovation thermique, les propriétaires bénéficient d’aides comme la Prime Énergie, MaPrimeRenov’ ou encore l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Tous-tes les propriétaires – qu’iels soient bailleurs ou pas - et même les copropriétés sont éligibles à ces aides. Leur montant varie en fonction du revenu fiscal de référence du propriétaire. Elles permettent de faire baisser drastiquement le prix des travaux. À la clé ? Un logement mieux isolé, donc plus de confort thermique pour les occupant-e-s du logement. Cela entraîne également une baisse des factures de chauffage !

Même avec des aides, des travaux de rénovation lourde représentent un budget conséquent. N'hésitez pas à contacter plusieurs professionnels et à faire des demandes de devis. La plus grande majorité propose toujours un devis gratuit. Vous pourrez donc comparer les tarifs et choisir celui qui correspond le plus à votre budget. Par ailleurs, si vous êtes un peu perdu-e, les professionnels pourront toujours vous donner quelques conseils.

☝️  Pour aller plus loin dans votre projet d’économies, il est possible de Quel est le meilleur contrat d’électricité en 2024 ?. L’astuce ? Opter pour une offre d’électricité verte, basée sur les énergies renouvelables ☀️ 🌊 🐄. Chez Ekwateur, on en propose une à prix mini ! C’est mieux pour la planète 🌍 et mieux pour vos sous. 😉 Et en plus c'est super facile les démarches EDF lors d'un déménagement !

Comme évoqué, les travaux d’entretien font partie des devoirs du locataire (eh oui, qui dit droits dit devoirs). Vous êtes donc tenu·e responsable des dégradations et des pertes intervenues dans le logement sauf si elles sont dues :

Autrement, vous êtes tenu·e de prendre en charge l’ensemble des dommages liés à la négligence ou au défaut d'entretien du logement. 

Il est à noter que si vous louez un bien, vous pouvez choisir intégralement la décoration de chaque pièce de votre logement. La couleur de vos murs et murs porteurs, faire refaire la moquette ou la peinture dans une pièce, faire autre chose dans une autre pièce, laissez votre architecte d’intérieur s’exprimer ! 😉 Tant que vous ne dégradez pas le bien loué, vous avez carte blanche. Cela peut valoir le coup si vous vous projetez longtemps dans un appartement.

D’après l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 17 août 2015 prévoit que le propriétaire doit « remettre au locataire un logement décent ». Si en tant que locataire, vous estimez que votre qualité de vie est altérée par une problématique nécessitant des travaux de la part de votre propriétaire (insalubrité, humidité…), celui-ci a donc l’obligation d’entamer des rénovations.

En cas de refus par le propriétaire d'effectuer ces réparations, vous pouvez commencer par lancer une procédure en tentant de résoudre ce litige à l'amiable (c’est toujours préférable). Pour ça, envoyez une lettre de Mise en Demeure en recommandé avec accusé de réception, en laissant huit jours au propriétaire pour apporter une réponse. Si cela ne suffit malheureusement pas, alors, il est temps d’entamer une action judiciaire. En matière de litiges locatifs, c’est le Tribunal judiciaire qui se charge de l’affaire. Le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) peut prononcer l'exécution des travaux à la charge du propriétaire, décider de bloquer les loyers en attendant que les travaux soient réalisés, ou encore décider de résilier le contrat de bail. 

Dans le cas où le locataire refuse la réalisation des travaux qui lui incombent, le propriétaire peut réclamer au Tribunal d'instance de prononcer contre lui des sanctions, comme une condamnation sous astreinte à obtempérer ou le versement de dommages et intérêts. Il peut également demander la résiliation judiciaire du contrat de location.

Voilà, vous savez désormais tout ce qu’il y a à savoir sur les différentes obligations des propriétaires et des locataires en matière de travaux de rénovation !