Chauffage collectif en panne : quels sont vos droits en tant que locataire ?

Le chauffage collectif est un système centralisé qui alimente en chaleur l'ensemble des logements d'un immeuble à partir d'une seule source d'énergie. On retrouve essentiellement ce mode de chauffage dans les copropriétés et les immeubles anciens. Et d’ailleurs, le saviez-vous ? Dans les copropriétés, le chauffage reste le poste de charge le plus important, puisqu’il représente 30 à 40 % des dépenses collectives¹!

Alors, avant de passer aux choses sérieuses, regardons de plus près comment fonctionne la bête. Le chauffage collectif commence par une chaufferie centrale, généralement installée dans le sous-sol ou une annexe de l’immeuble. Cette chaufferie produit de la chaleur grâce à une source d’énergie (logique). Il peut s’agit :

La chaleur est générée par une chaudière qui chauffe de l’eau ou produit de la vapeur. Cette fameuse eau chaude produite circule ensuite via un réseau de tuyaux jusqu’aux radiateurs ou planchers chauffants des appartements. Ce système fonctionne en boucle : une fois refroidie, l’eau retourne à la chaufferie pour être réchauffée. Tout ça permet de maintenir une température constante dans l’ensemble de l’immeuble.

Côté tarifs, le chauffage collectif est souvent inclus dans les charges de copropriété, selon deux méthodes différentes :

Si le système est bien huilé, comme n’importe quel appareil, il n’est toutefois pas à l’abri de quelques dysfonctionnements : problèmes sur la chaudière, couac du réseau de distribution, panne du système de régulation, défaut d’entretien, etc. Et dans ces cas-là, il faut bien trouver un responsable !

Pour commencer, il est à noter que l’entretien d’un système de chauffage collectif au sein d’une copropriété est obligatoire. Pas question donc de passer entre les mailles du filet. La fréquence de cet entretien dépend essentiellement de la puissance de la chaudière collective : 

Cet entretien du chauffage collectif implique plusieurs niveaux de responsabilités, répartis entre le syndic, les copropriétaires, et parfois (plus rarement) les locataires. Alors, voyons plutôt comment se présente l’affaire…

Le syndic de copropriété, désigné par les copropriétaires, est responsable de l’entretien et du bon fonctionnement du chauffage collectif. C’est à lui que revient la charge d’engager une société spécialisée pour effectuer les révisions annuelles de la chaudière centrale et du réseau. L’entretien annuel d’une chaudière collective implique normalement :

En cas de panne ou de dysfonctionnement, c’est donc également au syndic d’organiser les interventions nécessaires. Il est par ailleurs tenu de s’assurer que les installations respectent les normes en vigueur, notamment celles relatives à la sécurité et aux performances énergétiques.

Les frais associés à ces missions (entretien, réparation) sont généralement intégrés aux charges de copropriété, payées par l’ensemble des copropriétaires.

Les copropriétaires partagent les coûts liés à l’entretien et aux réparations via les charges de copropriété. La répartition des coûts se fait en fonction :

Cependant, si une panne ou un dysfonctionnement résulte d’une négligence dans un logement privé (comme un radiateur mal entretenu), le copropriétaire concerné peut être tenu responsable des frais. Autant dire qu’il est toujours préférable de prendre soin de son système de chauffage !

Si le logement est loué, le locataire a une responsabilité limitée en matière d’entretien du chauffage collectif. Néanmoins, il hérite tout de même de quelques obligations, à commencer par celle d’entretenir les équipements internes à son logement (purger les radiateurs, vérifier les vannes thermostatiques, etc.).

Si un équipement est endommagé par une mauvaise utilisation, le locataire peut être tenu responsable des frais de réparation. En cas de problème plus grave (panne de radiateur ou problème structurel), le locataire doit informer le propriétaire, qui relaie au syndic.

Côté réglementation, si vous êtes locataire, n’oubliez pas que vous avez des droits. Eh oui, en vertu de l’Article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

Si on résume : le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un logement 100 % décent. Et pour être considéré comme tel, le système de chauffage doit impérativement être fonctionnel.
D’ailleurs, parmi les éléments d'équipement et de confort obligatoires, on compte bien-entendu « une installation permettant un chauffage normal » (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). En général, un chauffage est considéré comme insuffisant lorsqu'il ne permet pas d'atteindre 18 °C au centre de chaque pièce. En cas de sous-chauffe (ou de sur-chauffe), le juge peut notamment - au cas par cas - prononcer des sanctions pour la réparation du préjudice subi par l'occupant du logement².

Qui dit droits, dit également devoirs. Pas question pour les locataires de se tourner les pouces. En tant que locataire, vous devez donc faire réaliser un entretien annuel de votre chaudière (fioul, gaz, bois, charbon ou multicombustible, dont la puissance est comprise entre 4 et 400 kW). Pour ce faire, vous devez faire appel à un chauffagiste de votre choix.

Si la réglementation ne prévoit pas de sanction en l'absence d'entretien annuel de votre équipement, vous pouvez néanmoins vous retrouver dans une sacrée panade si vous décidez de faire l’impasse sur cette démarche. 

Sans attestation d'entretien, votre bailleur peut retenir le montant de l'entretien sur le dépôt de garantie.  De plus, en cas d'accident avec un équipement de chauffage mal entretenu, l'assureur peut également refuser de vous indemniser.

Alors, au point sur vos droits et devoirs en matière de chauffage collectif (ou non) ?